درمانی برای مقابله با رکود در بازار مسکن

“افت فشار تقاضا” در بازار معاملات ملک: آیا کاهش قیمت‌ها در بازار مسکن در نیمه دوم سال ادامه خواهد داشت؟

به گزارش ساختمانکده، در طی سه ماه گذشته، بازار مسکن توانست از “تورم شدید قیمت” در امان باشد. در برخی دوره‌های این سه ماهه، قیمت آپارتمان در تهران و حداقل شهرهای بزرگ دیگر کشور افت قابل توجهی داشته و در برخی دوره‌ها نیز بازار استقرار قیمت را تجربه کرده است. حال در نیمه دوم سال، چهار صاحب نظر متخصص در امور اقتصاد مسکن، یک سناریو را به عنوان محتمل مورد بررسی قرار داده‌اند.

چهار صاحب‌نظر در حوزه اقتصاد مسکن، اثرات رکود در دو بخش کلیدی این بازار را برجسته کرده‌اند. بر اساس آراء این کارشناسان، بازار معاملات و ساخت و ساز آپارتمان‌های مسکونی در معرض تأثیرات منفی “افت فشار تقاضا” قرار گرفته است. برای خروج از این شرایط و بهبود وضعیت، دو شرط اساسی در این بازار باید برآورده شود.

به گزارش منبع خبری “ساختمانکده”، در طول سه ماه اخیر، کاهش قیمت مسکن همراه با استحکام در برخی بازه‌های زمانی، باعث شده است که “حداقل تقاضای خرید آپارتمان” که قبلاً به دلیل خریدهای غیرضروری در بازار وجود داشت، از بازار کنار رود. این اتفاق، اگرچه نشان‌دهنده اثر مثبت “افت فشار تقاضا” بر روند کاهش قیمت مسکن است، اما برای صنعت ساختمانی معنای سنگینی رکود تقاضا را دارد؛ به عبارتی، جنبه منفی آن.

تداوم کاهش و ثبات قیمت در یک بازه زمانی میان‌مدت در بازار مسکن و تقویت قدرت خرید متقاضیان مصرفی دو شرط اساسی هستند که کارشناسان به عنوان پادزهر خروج از رکود مسکن در حوزه معاملات و ساخت و ساز واحدهای مسکونی آنها را مورد تأیید قرار می‌دهند. آنها باور دارند که خروج از رکود تنها در صورتی رخ می‌دهد که قیمت مسکن با استفاده از تدابیر کلان اقتصادی و کنترل شرایط داخلی و خارجی که بر این بازار تأثیر می‌گذارند، حداقل برای یک دوره میان‌مدت ثابت باشد. همچنین، رشد اقتصادی، درآمد خانوارها و روش‌های مؤثر در بهبود قدرت خرید متقاضیان مصرفی در بازار مسکن باید به گونه‌ای توانمند شوند که شکاف بین قدرت خرید و قیمت مسکن از سطح نامعمول خارج شده و بازار به شرایطی مشابه دوره قبل از رکود بازگردد.

براساس گفته‌های غلامرضا سلامی، فردین یزدانی، حجت‌اله میرزایی و علیرضا توکلی کاشی، چهار کارشناس اقتصاد مسکن، اگرچه کاهش و ثبات نرخ ارز در سه ماه گذشته تأثیر قابل توجهی در کاهش قیمت فروش واحدهای مسکونی داشته است، اما این کاهش قیمت تنها جنبه‌ای از آن را شامل می‌شود و مهمترین جنبه دیگر آن، شکاف عمیق بین قیمت فروش آپارتمان‌ها و قدرت خرید متقاضیان است. آنها معتقدند که اگرچه در سه ماه اخیر قیمت‌ها در بازار مسکن تهران و سایر شهرها به دلیل کاهش قیمت ارز کاهش یافته است، اما رشد قیمت مسکن در طی پنج سال اخیر به قدری بوده است که با این حد کاهش و حتی بیشتر، هنوز قدرت خرید تقاضا با سطح قیمت‌ها هماهنگی و تناسبی ندارد. همچنین، تحت تأثیر کاهش قابل ملاحظه جذب سرمایه در بازار مسکن، به جز متقاضیان مصرفی، سرمایه‌گذاران نیز در ماه‌های اخیر از این بازار خارج شده‌اند و این موضوع منجر به تشدید رکودو کاهش فعالیت‌های ساخت و ساز می‌شود. این رکود در نهایت بازار ساخت و ساز و فعالیت‌های ساختمانی را تحت تأثیر قرار داده و به دلیل تهدید بازار فروش واحدهای مسکونی، بسیاری از سازندگان از ادامه فعالیت در این بازار منصرف شده‌اند.

شرایط فعلی بازار مسکن به دو عامل اصلی منجر شده است. از یک سو، رکود در معاملات ناشی از کاهش تقاضای مصرفی و خروج سرمایه‌گذاران از این بازار، باعث کاهش فعالیت‌های خرید و فروش آپارتمان شده است. از سوی دیگر، خروج آخرین مشتریان باقی‌مانده در بازار، یعنی سرمایه‌گذاران، به دلیل عدم وجود تقاضای مصرفی، باعث می‌شود که سازندگان همچنین مشتریان دیگری مانند سرمایه‌گذاران را از دست بدهند و در نتیجه فعالیت ساختمانی برای آنها غیرجذاب شود.

سازندگان در مقابل “رکود جدید” شکست خورده‌اند. غلامرضا سلامی، یک صاحب نظر در اقتصاد مسکن، درباره ضررهایی که سازندگان در شرایط رکودی متحمل می‌شوند، به “دنیای اقتصاد” گفت: از دست دادن انگیزه سازندگان برای انجام ساخت و ساز و فعالیت‌های ساختمانی، در شرایطی که بازار فروش آپارتمان‌های ساخته شده را از دست داده است، رکود در این صنعت را تشدید می‌کند.

وی اظهار داشت که پس از ورود بازار مسکن به دوره رشد و خروج اجباری تقاضای مصرفی از بازار، سرمایه‌گذاران آخرین مشتریان آپارتمان‌های ساخته شده توسط سازندگان بودند. او افزود: با خروج تقاضای سرمایه‌ای از بازار مسکن در شرایط رکودی، سازندگان به عنوان بازنده‌های رکود جدید تبدیل شده‌اند. این رکود نه تنها تقاضای مصرفی را از بازار حذف کرده است، بلکه تقاضای سرمایه‌ای را نیز از بازار خارج کرده است.

سلامی همچنین درباره راهکارهای خروج از رکود و ایجاد انگیزه برای سازندگان برای ادامه فعالیت‌های ساختمانی، گفت: در شرایطی که بازار در حالت رکودی قرار دارد و سازندگان به دلیل رکود بیانیه فقدان انگیزه می‌دهند، اعمال سیاست‌های نامناسب ممکن است شرایط را تشدیدتر کند.

با توجه به این توضیحات، سازندگان مسکن در شرایطی که با نبود تقاضا مواجه هستند و با تهدید بازار فروش واحدهای ساخته شده روبرو هستند، می‌توانند درگیر بی‌انگیزگی شوند. اعمال برخی سیاست‌های مالیاتی و اطلاع از احتمال اعمال آنها در آینده نزدیک می‌تواند باعث کاهش تمایل و انگیزه تولیدکنندگان و سازندگان مسکن شود. در این شرایط، بهتر است سیاستگذاران اجازه دهند تا سازندگان به حال خود رها شوند و با سیاست‌های نامناسب، فعالیت‌های آنها را محدود نکنند. زیرا عدم عرضه مسکن جدید می‌تواند در آینده نزدیک به افزایش قابل توجه قیمت‌ها در بازار مسکن منجر شود.

صاحب نظر اقتصاد مسکن همچنین به کاهش نرخ ارز در سه ماه گذشته و تأثیر آن در کاهش و استحکام قیمت مسکن در تهران و سایر شهرها اشاره کرد. او بیان کرد که در گذشته بیشترین تأثیر را تغییرات نرخ ارز بر بازار مسکن داشته است و در حال حاضر نیز وضعیت همانند قبل است. در نتیجه، اگر شرایط بیرونی و سیاست‌های دولت به منظور استحکام نرخ ارز تثبیت شود، قابل انتظار است که بازار مسکن نیز از لحاظ قیمت با حرکت قوی همراه نشود. در این زمینه، اعمال برخی سیاست‌ها مانند جذاب‌سازی نرخ سود سپرده‌های بانکی می‌تواند فشار نقدینگی را در بازار مسکن کاهش داده و به استحکام قیمت‌ها کمک کند. با این حال، نباید فراموش کرد که این استحکام در نتیجه خروج تقاضای سرمایه‌ای از بازار در شرایطی که هنوز قدرت خرید خانوارهای مصرف‌کننده قیمت‌ها را تحمل نمی‌کند، ممکن است در مدت طولانی به اثر معکوسی برخوردار شود و منجر به افزایش تقاضا برای سرمایه‌گذاری و تورم شود. بدین ترتیب، خروج همه طیف‌های تقاضاکننده از بازار، از مصرف‌کننده‌ها تا سرمایه‌گذاران، اگرچه در مدت متوسط بازار را در شرایط رکود و کاهش قیمتشرایط را قرار می‌دهد، اما پس از گذشت مدتی به دلیل عدم عرضه مسکن جدید، می‌تواند منجر به افزایش قیمت‌ها شود.

سلامی توضیح داد که برای حفظ نیروی کار در صنعت ساخت و ساز و جلب توجه مصرف کنندگان و سرمایه گذاران در بازار مسکن، تدابیری باید اتخاذ شود. اعمال سیاست های تشویقی به سازندگان برای ساخت و ارائه واحدهای مسکونی، حتی در حوزه مسکن اجاره‌ای، می‌تواند موثر باشد. همچنین، برای بخش تقاضای مصرفی، لازم است به زودی تدابیری در چارچوب قوانین برای راه‌اندازی بازار پیش‌فروش مسکن اتخاذ شود و بازار پیش‌فروش برای پاسخگویی به تقاضای خانوارها و خریداران اولیه فعال شود.

اما در شرایط کنونی، این تدابیر عملی نمی‌شوند و سیاست‌های تشویقی برای تولیدکنندگان و سازندگان وجود ندارد، که این خود به کاهش بیشتر انگیزه سازندگان برای فعالیت در حوزه ساخت و ساز منجر شده است.

وی بیان کرد که رونق در صنعت ساخت و ساز تنها به بازار مسکن و بهبود شرایط آن مرتبط نیست و می‌تواند تأثیرات مثبتی روی کل اقتصاد ایران داشته باشد. در واقع، حتی سیاست‌گذاران می‌توانند از تولید مسکن به عنوان یکی از ابزارهای اصلی توسعه اقتصادی بهره ببرند.

درباره چشم‌انداز بازار مسکن تا پایان سال، او گفت: با توجه به شواهد و عوامل مورد اشاره، به نظر نمی‌رسد بازار مسکن تا پایان سال تغییر قابل توجهی نسبت به شرایط فعلی داشته باشد.

تحلیل جدید فردین یزدانی، کارشناس اقتصاد مسکن، نشان می‌دهد که رشد قیمت مسکن در بازار تا پایان سال آینده احتمالاً مشابه دوره جهش قبلی نخواهد بود.

به گفته یزدانی، افت قیمت‌ها در بازار مسکن در شهر تهران و سایر شهرها در سه ماه اخیر ناشی از کاهش نرخ ارز بوده است. همچنین، عوامل دیگری نیز در این روند تأثیرگذار بوده‌اند و نباید آن‌ها را نادیده گرفت. یکی از این عوامل، بازتر شدن فضا و مسیرهای مراودات خارجی در ماه‌های اخیر بوده است که می‌تواند منجر به ورود منابع مالی به کانال‌های تجارت خارجی شود. این منابع مالی در گذشته به دلیل مسدود شدن این کانال‌ها، به بازار مسکن روانه شده و قیمت‌ها را تحت تأثیر قرار داده‌اند.

به عبارت دیگر، قیمت‌ها در بازار مسکن در شرایط فعلی و پس از یک دوره طولانی افزایش، به حدی رسیده است که هیچ خریدار مصرفی یا سرمایه‌گذار نمی‌تواند به بازار وارد شده و خرید انجام دهد. در گذشته، افراد با مبالغ نقدی 2 تا 3 میلیارد تومان به راحتی می‌توانستند وارد بازار شده و خرید انجام دهند، اما اکنون این امکان وجود ندارد.

یزدانی افزود که با توجه به این عوامل و شواهد، به نظر می‌رسد بازار مسکن تا پایان سال با ثبات قیمت و شرایط رکود معاملاتی همراه خواهد بود. مگر اینکه عوامل خارجی ناگهانی مانند تغییرات نرخ ارز رخ دهد که منجر به کاهش فشار تقاضا بر بازار مسکن و کاهش قیمت‌ها شود. با این حال، با توجه به شکاف بین قیمت مسکن و قدرت خرید خانوارها از یک سو و عدم ورود منابع مالی گسترده از سوی سرمایه‌گذاران به بخش مسکن از سوی دیگر، انتظار نمی‌رود قیمت‌ها به شدت افزایش یابد. بنابراین، ادامه روند کنونی و حتی کاهش بیشتر قیمت‌ها نیز محتمل‌تر است.

میرزایی، صاحب‌نظر اقتصاد مسکن، برای توضیح رکود و ثبات قیمت در بازار مسکن، چالش قدرت خرید را به عنوان عامل اصلی مطرح می‌کند. او اشاره می‌کند که کاهش نرخ ارز در سه ماه اخیر تنها یکی از عوامل مؤثر بر این رکود نیست و لازم است آمارهای رسمی منتشر شده توسط مراجع آماری مانند بانک مرکزی و مرکز آمار ایران بررسی شوند تا بتوان درباره میزان دقیق این رکود نظر داد.

وی با توجه به ارزش جایگزینی بالای بازار مسکن، برخی از تغییرات را به عنوان مقطعی و کوتاه‌مدت توصیف می‌کند. تحولات قیمت مسکن تحت تأثیر عوامل خارجی مانند نوسانات نرخ ارز قرار می‌گیرد و برای مدتی ممکن است تغییر کند، اما در نهایت ارزش جایگزینی بازار مسکن را در طولانی‌مدت تعیین می‌کند.

همچنین، او بیان می‌کند که رشد قابل توجهی در قیمت مسکن در سال‌های اخیر رخ داده است و کاهش مقطعی و کوتاه‌مدت قیمت‌ها توانایی بهبود قدرت خرید خانوارها برای ورود به بازار مسکن را تحت تأثیر قرار نمی‌دهد. به عبارت دیگر، اگرچه قیمت‌ها در برخی مواقع کاهش می‌یابد، اما به دلیل ارزش جایگزینی بالا، در نهایت مجدداً به سمت رشد پیش خواهد رفت.

بنابراین، عامل اصلی کاهش و ثبات قیمت در بازار مسکن در حال حاضر چالش قدرت خرید است. به علت دشواری و هزینه‌بر بودن تامین مالی در بازار مسکن برای سازندگان، در شرایط فعلی، سازندگان به جز در موارد ضروری، تمایلی به فروش واحدهای خود ندارند. به عنوان مثال، اگر 10 واحد آماده داشته باشند، تنها یک یا دو واحد را با قیمتی کاهش یافته به فروش می‌رسانند تا هزینه‌های خود را تأمین کنند. این موضوع باعث می‌شود که هیچ کاهشی در قیمت فروش واحدهای مسکونی که تحت تأثیر یک دوره طولانی افزایش قیمت قرار دارند، به عنوان یک حراج فراگیر در بازار مسکن شناخته نشود. با این حال، پیش‌بینی محتمل این است که به دلیل وجود فاصله بسیار زیادی بین قدرت خرید و قیمت مسکن، تا پایان امسال تغییر جدی در قیمت فروش آپارتمان‌ها رخ نخواهد داد. بنابراین، می‌توان تا پایان سال جاری وضعیت رکود در معاملات همراه با ثبات قیمت را پیش‌بینی کرد و برای سال آینده، تحولات ارزی می‌تواند به عنوان یک متغیر مؤثر در تغییرات قیمتی مسکن در نظر گرفته شود.

بازگشت رونق به بازار مسکن نیازمند سه شرط اساسی است، علیرضا توکلی کاشی، صاحب‌نظر مسکن، در یک گفت‌وگو با دنیای اقتصاد به این موضوع اشاره کرد

وی توضیح داد که تغییرات در بازار مسکن همواره و تا حد زیادی به وضعیت بازار ارز و نوسانات نرخ دلار وابسته بوده‌اند. او بیان کرد: رشد قابل ملاحظه در بازار ارز معمولاً منجر به افزایش قیمت مسکن می‌شود و به طور طبیعی کاهش نرخ ارز نیز در کاهش قیمت مسکن تأثیر می‌گذارد.

توکلی کاشی توجه داشت: اگرچه کاهش و ثبات قیمت در بازار مسکن در ماه‌های اخیر به برخی از نوسانات ارزی وابسته است، اما در بیشتر موارد به عامل داخلی بازار مربوط می‌شود، به عبارت دیگر، شکاف بسیار بزرگی بین سطح فعلی قیمت مسکن و قدرت خرید خانوارها وجود دارد. حتی در صورت افزایش قیمت دلار، قدرت خرید کافی در بازار مسکن وجود ندارد و تنها گروه محدودی از سرمایه‌گذاران ممکن است به این بازار علاقه نشان داده و در خرید و فروش آپارتمان فعالیت کنند. از این جهت، می‌توان گفت اگرچه نوسانات آینده نرخ ارز منجر به افزایش قیمت مسکن شوند، اما بازگشت بازار به فاز رونق و پایان دوره رکود، کاملاً به وضعیت قدرت خرید در سمت تقاضای مصرفی وابسته است.

به طوریکه شرح داده شد، سه شرط اساسی برای پایان دوره رکود و ورود بازار به فاز رونق معاملات ملکی (رونق غیرتورمی) وجود دارد. اولین شرط، بهبود و افزایش قدرت خرید خانوارها و مشتریان، به ویژه خریداران خانه اولیه است تا بتوانند وارد بازار خرید مسکن شوند. به عبارت دیگر، شکاف بین قدرت خرید و قیمت مسکن باید در ابتدا پر شده و تعدیل شود. همچنین، نیاز است که قیمت‌ها برای یک بازه زمانی قابل قبول در سطح فعلی باقی بمانند تا خانوارها به تدریج توانایی ورود به بازار را به دست آورده و در مرحله بعد با تدابیر موثر، سطح درآمد خانوارها افزایش یابد و با فراهم آوردن تسهیلات و تدابیری، دسترسی آنها به مسکن ملکی افزایش یابد.

وی همچنین درباره یک گزینه محتمل درباره وضعیت بازار مسکن تا پایان سال به دنیای اقتصاد گفت: گزینه ثبات قیمت تا پایان سال به احتمال بیشتری رخ خواهد داد و در صورتی که نرخ ارز در یک دوره یک ساله نوسانات خاصی نداشته باشد، می‌توان انتظار داشت که قیمت مسکن کاهش یابد. بدون شک، برای اعمال تأثیر کاهش قیمت مسکن، نیاز به پایداری و کاهش نوسانات ارزی وجود دارد و ترمیم قدرت خرید خریداران نیز شرط اصلی برای رونق غیرتورمی بازار مسکن است.