آیا ترکیه به پایان تب مسکن رسیده است؟

حضور ایرانیان در بازار خرید مسکن در ترکیه به حداقلی برسیده است و این امر باعث کاهش هیجان خرید خانه در این کشور برای ایرانیان شده است. از سال ۲۰۱۴ به بعد، بازار مسکن ترکیه به عنوان یکی از پنجره‌هایی برای حفظ ارزش واقعی سرمایه در برابر تورم برای ایرانیان شناخته می‌شد. در این بازار، علاوه بر خرید سرمایه‌ای دلار، سکه و خودرو، بخشی از سرمایه‌ها به خرید مسکن در ترکیه نیز اختصاص می‌یافت. در سال ۲۰۲۱، رکورد بیشترین تعداد خرید مسکن توسط ایرانیان ثبت شد و حجم معاملات مسکونی با مالکیت ایرانی در مقایسه با سال‌های قبل از سال ۲۰۱۸ افزایش یافت. با این حال، امروزه رکورد معکوس در این بازار ثبت شده است و حجم خرید ماهانه به میزانی کاهش یافته است که به میانگین ۳۱۵ واحد در ماه می‌رسد، که نشان از کاهش علاقه ایرانیان به خرید مسکن در ترکیه است. عواملی که احتمالاً به این سقوط منجر شده‌اند، شامل تحولات مرتبط با ریسک‌های اقتصادی و غیراقتصادی در ایران و کاهش تورم در بازار مسکن ترکیه می‌باشند. بررسی‌های انجام شده توسط “دنیای اقتصاد” نشان می‌دهد که یکی از عوامل اصلی مؤثر در این روند، نقش “کارگردان اصلی” است.

حضور ایرانیان در بازار مسکن ترکیه به “رکورد معکوس” رسیده است. خرید خانه یا آپارتمان توسط افرادی که تابعیت ایرانی دارند، در این کشور به کمترین میزان از سال ۲۰۱۸ تاکنون رسیده است. بر اساس آمار مرکز آمار ترکیه، در سه ماه اخیر تا پایان ماه اوت، میانگین ماهانه خرید مسکن توسط ایرانیان به ۳۱۵ واحد مسکونی رسیده است. این عدد بسیار کمتر از “نقطه اوج خرید” است که در سال ۲۰۲۱ با میانگین ماهانه نزدیک به ۹۰۰ واحد ثبت شده بود و حتی کمتر از سال‌هایی است که اقتصاد ایران و شرایط اقتصادی ترکیه نرمال بودند (قبل از سال ۲۰۱۸). این روند نشان می‌دهد که حضور سرمایه‌گذاران ایرانی در بازار مسکن ترکیه به عنوان خریداران خانه‌ها و ویلای‌ها کاهش یافته است. قبل از نیمه سال ۲۰۱۸ – که خروج یک‌طرفه آمریکا از برجام و تشدید ریسک‌ها در اقتصاد و افزایش انتظارات تورمی در ایران ایجاد کرد- ایرانیان اغلب به صورت گردشگری در ترکیه سرمایه‌گذاری ملکی می‌کردند و در آن زمان حجم خریدها در حدود ۴۰۰ تا ۵۰۰ واحد مسکونی در ماه بود.

اما از زمان بروز “ریسک غیراقتصادی” در نیمه دوم سال ۲۰۱۸ به بعد، خرید خانه در ترکیه با توجه به دو نگاه سرمایه‌گذاری و توریستی، به سرعت افزایش یافت. نااطمینانی نسبت به آینده قیمت‌ها در اقتصاد کشور، به دلیل جهش دلار و هیجان خریدهای سرمایه‌ای دلار، برخی از ایرانیان را به بازار املاک ترکیه به عنوان ملاک حفظ ارزش واقعی سرمایه در مقابل تورم عمومی جاری و آتی (با توجه به توقعات تورمی در سال‌های اخیر) سوق داد. این تصمیم با سقوط ارزش لیر در مقابل دلار تقویت شد. در نتیجه، همزمانی شرایط نامتعارف اقتصادی در ایران و ترکیه در طی سال ۲۰۱۸ به بعد، باعث شد که در سال ۲۰۲۱، در نیمه دوم دوره جهش قیمت‌ها در اقتصاد ایران، میانگین ماهانه خرید مسکن توسط ایرانیان در ترکیه به رکورد بیشترین حجم برسد و تقریباً دو برابر روند گذشته را به ثبت برساند؛ حدود ۹۰۰ واحد در مقابل کمتر از ۵۰۰ واحد مسکونی.

اما امروز، تب خرید خانه در ترکیه بین ایرانیان کاهش یافته است. این اتفاق، رکورد معکوس حجم خرید را تایید می‌کند. در ماه ژوئیه سال جاری، تعداد واحدهای مسکونی خریداری شده توسط ایرانیان در ترکیه به تعداد ۲۷۲ واحد رسید، که کمترین میزان بوده و با دوره قبل از سال ۲۰۱۸ و بعد از آن مقایسه شود. همچنین، در سه ماه ژوئن، ژوئیه و اوت، میانگین خریدها کمتر از ۴۰۰ واحد بوده است.

رمزگشایی از یک سقوط: تغییرات در بازار مسکن ترکیه برای ایرانیان

در چند ماه اخیر، قله‌گیری در خرید مسکن ترکیه توسط ایرانیان کاهش یافته است. این کاهش، به نوعی نمایانگر تغییراتی در بازار مسکن و یک «سقوط» در نگرش ایرانیان به خرید در ترکیه است. تحلیل‌ها نشان می‌دهد که تغییرات در نرخ دلار در ایران در چهار ماه گذشته، که به علت عوامل اقتصادی و سیاسی از جمله تغییر روند برجام از فاز ابهام به مرحله توافق، رخ داده است، عامل اصلی این تغییر در تمایل ایرانیان به بازار مسکن ترکیه است. در این چند ماه اخیر، اقتصاد ایران شاهد کاهش قیمت در بازارهای دارایی بوده است که قبلاً به عنوان محل سرمایه‌گذاری مورد توجه بوده است. بازدهی خرید سکه نیز که از سال‌های گذشته به صورت چشمگیری افزایش یافته بود، در نیمه اول سال ۱۴۰۲ بازدهی منفی ۱۰ درصدی داشت. همچنین، نرخ ارز دلار در نیمه اول سال جاری تنها ۳ درصد افزایش داشته است.

قیمت مسکن نیز در چند ماه اخیر یا کاهش داشته یا ثابت مانده است. این تغییرات و ثبات نسبی در بازارهای دارایی ناشی از کاهش انتظارات تورمی و ناامیدی از آینده قیمت‌ها رخ داده است. اکنون، قطع شدن تب خرید مسکن در ترکیه نیز ممکن است به عنوان یک نشانه از پایان هیجان خرید سرمایه‌ای در جامعه ایران در نظر گرفته شود. همانطور که در ماه‌های اخیر خروج تقاضای سرمایه‌گذاری از بازار مسکن تهران و سایر شهرهای بزرگ، رشد ماهانه قیمت مسکن را متوقف کرده است، کاهش تقاضای خرید سرمایه‌ای از سوی ایرانیان در بازار مسکن ترکیه نیز منجر به کاهش قابل توجهی در معاملات این افراد شده است.

با این حال، علت اصلی این کاهش نباید تنها به تغییرات اقتصادی و ریسک غیراقتصادی در ایران نسبت داده شود. در واقع، در ماه‌های اخیر ترکیه نیز تحولات مثبتی در خصوص کروندهای سیاسی و اقتصادی خود داشته است. مثلاً در سال ۲۰۲۳، ترکیه انتخابات ریاست جمهوری را برگزار کرده است و نتیجه آن منجر به تغییر در رهبری کشور شده است. همچنین، دولت ترکیه اقداماتی را برای تقویت اقتصاد و بازار مسکن خود انجام داده است که بهبود وضعیت اقتصادی را تحقق بخشیده است.

از طرف دیگر، ممکن است عوامل دیگری نیز در کاهش تمایل ایرانیان به خرید مسکن در ترکیه نقش داشته باشند. به عنوان مثال، افزایش هزینه‌های مربوط به خرید و نگهداری ملک خارج از کشور، مانند هزینه‌های وکالت، مالیات و هزینه‌های مربوط به مدیریت ملک، ممکن است برخی از ایرانیان را از خرید مسکن در ترکیه منصرف کند.

به طور کلی، تغییرات در بازار مسکن ترکیه و تمایلات ایرانیان به خرید در این کشور به عوامل چندگانه‌ای بستگی دارد. تغییرات اقتصادی و سیاسی در هر دو کشور، میزان اطمینان از بازار مسکن و اقدامات دولتی در هر کشور، هزینه‌ها و مزایای خرید و نگهداری ملک در خارج از کشور، وضعیت بازار مسکن در ایران و عوامل دیگری می‌توانند تأثیرگذار باشند. برای درک بهتر وضعیت فعلی و روند آینده، ممکن است مورد تحلیل و بررسی بیشتری قرار گیرد.

اما تغییراتی که در سیاست پولی ترکیه رخ داده است، تأثیر قابل توجهی بر تورم عمومی و تورم مسکن در این کشور داشته است. در پایان سال ۲۰۲۲، تورم مسکن در ترکیه به نسبت ۱۹۰ درصد بود، اما امروزه به حدود ۱۰۰ درصد کاهش یافته است، و تورم عمومی نیز حدود ۶۰ درصد است که نشان از کاهش چشمگیر آن است. سرمایه‌گذاران خارجی با توجه به وضعیت اقتصادی ترکیه و نرخ تورم، پیش‌بینی می‌کنند که احتمالاً در آینده قیمت ملک‌ها مانند دو سال گذشته رشد نخواهد کرد.

البته، تغییرات نرخ ارز لیر نیز می‌تواند تأثیرگذار بر تصمیمات سرمایه‌گذاران باشد. اما برای سرمایه‌گذاران ایرانی که علاقه‌مند به خرید ملک در ترکیه هستند، احتمالاً “آینده نرخ دلار در ایران” بیشتر از “آینده لیر در مقابل دلار” مهم است. به عبارت دیگر، انتظارات تورمی که ناشی از شرایط داخلی، از جمله افزایش قیمت دلار، در سال‌های اخیر سبب ورود سنگین سرمایه‌گذاران ایرانی به بازار مسکن ترکیه شده است، اکنون ممکن است به صورت معکوس عمل کند.

شرایط اقتصادی فعلی ترکیه، با توجه به “قدرت دلار در مقابل لیر” و “سطح فعلی تورم مسکن”، شرایط لازم و کم‌ترین الزامات برای جذب سرمایه‌گذاران خارجی در بازار مسکن را دارد. اما اینکه چرا ایرانی‌ها در همین شرایط، از بازار ملک ترکیه دست کشیده‌اند، به “تغییر شرایط اقتصادی در ایران” برمی‌گردد؛ همان عامل اصلی است. همچنین، چشم‌انداز اقتصادی ترکیه که با توجه به “بهبود طبیعی در ماه‌های اخیر”، مشخص است (نسبت دلار به لیر در هفته‌های اخیر حدوداً ۲۷ بود که نشان می‌دهد نرخ دلار در این کشور نسبت به سال گذشته تقریباً ۵۲ درصد افزایش یافته است).

وضع فعلی و همچنین وضعیت از سال ۲۰۱۸ تا ابتدای ۲۰۲۳، پیام دیبه تازگی اطلاعات جدیدی درباره وضعیت مسکن ترکیه وجود ندارد، زیرا دانش من محدود به اطلاعات تا سپتامبر ۲۰۲۱ است و اطلاعات فعلی و آمارهای تازه‌تر در این زمینه را ندارم. برای به‌روزرسانی اطلاعات درباره وضعیت مسکن ترکیه و پیش‌بینی‌های اقتصادی جدید، بهتر است از منابع خبری معتبر و رسمی استفاده کنید یا با کارشناسان و متخصصان مالی مشورت کنید.