آدرس غلط درباره کاهش قیمت خانه اول

طرح “اخراج سیمان و آهن از بورس کالا”، در یک هفته گذشته، به طور جدی توسط برخی مقامات ارشد دولت، از جمله سیاستگذاران مسکن، مطرح شده است. این طرح، با همین نام رمزی “کاهش قیمت مسکن پس از خروج این دو نهاد تولید مسکن از بورس”، برای فعالان بازار مسکن، مجموعه‌ای از سوالات را به وجود آورده است.

طراحان این طرح به دنبال تلاش برای کاهش هزینه ساخت و ساز مسکونی و در نتیجه کاهش قیمت مسکن برای خریداران اولی، یعنی خانه‌های اولی، هستند. اما آیا واقعاً با اجرای این طرح، مشکل بازار مسکن حل خواهد شد؟ بررسی‌های مجله “دنیای اقتصاد” براساس داده‌های رسمی از جمله روند ده ساله تورم تولیدات صنعتی، تورم تولید مسکن، تورم سیمان، تورم آهن، تورم زمین و تورم مسکن، و همچنین آنالیز کامل هزینه‌های کنونی ساخت و تولید مسکن در یک پروژه مسکونی در شهر تهران، نشان می‌دهد که این طرح قرار نیست مشکل بازار مسکن را حل کند. اما چگونه به این نتیجه در بررسی مجله “دنیای اقتصاد” رسیده اند؟

اول؛ تورم ساخت:
در سال‌های اخیر، هزینه ساخت مسکن به طور چشمگیری و شدید افزایش یافته است. قبل از سال ۱۳۹۹، این رشد هزینه ساخت مسکن به شکل پرشی نبود، اما از یک سو، افزایش قیمت مسکن از سال ۱۳۹۷ و ادامه آن و از سوی دیگر، افزایش شدید هزینه‌های تولیدکنندگان صنعتی در کشور، باعث شد تا تورم ساخت مسکن از سال ۱۳۹۹ به بعد تا دو برابر سال‌های قبل از آن و حدود چهار برابر میانگین تورم ساخت در نیمه اول دهه ۹۰ افزایش یابد. رشد سالانه میانگین هزینه ساخت مسکن در سه سال گذشته حدود ۶۰ درصد بوده است. هزینه ساخت مسکن شامل تمام عناصر و نهاده‌های تولید مسکن از جمله خدمات ساخت (دستمزد کارگران، تجهیزات و …) بدون در نظر گرفتن قیمت زمین است. برای تعیین اینکه آیا رشد شدید هزینه ساخت مسکن در سال‌های اخیر در واقع مسئله اصلی بازار ساخت و خرید مسکن است یا فقط یک مسئله فرعی، باید میزان رشد هزینه‌ها را در یک یا دو بازه زمانی خاص محاسبه، بررسی و مقایسه کنیم.

بر اساس داده‌های رسمی مربوط به شاخص کل قیمت نهاده‌های ساختمانی، هزینه ساخت مسکن از ابتدای بهار سال ۱۳۹۰ تا پایان زمستان سال ۱۴۰۱ تقریباً ۹.۱۹ برابر شده است. این افزایش تقریباً همخوان با رشد شاخص قیمت تولیدکننده بخش صنعت است که در همان دوره ۱۹ برابر شده است. این مقایسه نشان می‌دهد که هزینه‌های مربوط به تولید مسکن و ساختمان تقریباً به همان اندازه هزینه‌های سایر تولیدکنندگان در رشته‌های دیگر صنعتی افزایش یافته است. به این ترتیب، مشخص است که در سال‌های اخیر و در حال حاضر، فضای تولید در بخش صنعت برای تمام تولیدکنندگان، از جمله تولیدکنندگان مسکن و ساختمان، با فضای تورمی روبرو بوده است. این جو مشترک تورمی در بخش تولیدات صنعتی نشان دهنده درد مشترک تمام صنایع مرتبط با بیماری تورم است. در نتیجه، درمان این بیماری مشترک نیازمند رویکردی مشترک و فراگیر است که به سمت کاهش رشد هزینه‌ها و در بهترین حالت، استحکام هزینه‌ها حرکت کند.

از اینرو، رشد شدید هزینه ساخت مسکن، اگرچه بیشتر از میانگین رشد سالانه سال‌های قبل بوده است، برای سازندگان و تولیدکنندگان مسکن به عنوان یک مساله مطرح می‌شود. با این حال، این مساله به عنوان مساله فرعی در نظر گرفته می‌شود، زیرا مساله اصلی در اینجا تورم زمین است.

دوم: ابرتورم زمین

با توجه به اطلاعات ارائه شده، مشخص است که قیمت زمین در تهران در بازه زمانی ابتدای سال ۱۳۹۰ تاکنون تقریباً ۶۵ برابر شده است. برای محاسبه میزان رشد قیمت زمین مسکونی از عبارت “تقریباً” استفاده می‌شود به دلیل توقف انتشار آمار رشد قیمت زمین و مسکن از نیمه سال گذشته تاکنون. قیمت‌های فعلی زمین با کاربری مسکونی براساس تحقیقات میدانی و مشاهده فایل‌های تخریب و مشارکت املاک کلنگی برآورد شده است.

قیمت تمام شده تولید مسکن از ترکیب هزینه ساخت مسکن و قیمت زمین تشکیل می‌شود. برای یک پروژه ساخت و ساز مسکونی با زیربنای 9140 مترمربع در زمینی به مساحت حدود 7000 مترمربع در تهران، محاسباتی صورت گرفته است که شامل انواع و اقسام هزینه‌ها مانند مصالح ساختمانی، تجهیزات و ماشین‌آلات، دستمزد کارگر و مهندس و همچنین قیمت زمین می‌شود. بر اساس این محاسبات، سهم زمین از قیمت تمام شده ساخت یک مترمربع واحد مسکونی در تهران حدود ۷۱ درصد است. البته این سهم متغیر است و وابسته به تراکم ساختمانی یا تعداد طبقات است. اما یک نکته ثابت در تغییرات این سهم، وجود دارد و آن نسبت بالای قیمت زمین به هزینه ساخت است.

در طی دهه ۹۰ تاکنون، رشد قیمت زمین در مقایسه با رشد هزینه ساخت به مراتب بیشتر بوده است. به عبارت ساده، سرعت رشد قیمت زمین در ۱۲ سال گذشته حدوداً دو سوم سرعت رشد هزینه ساخت بوده است. وزن این تورم نیز بسیار بیشتر از تورم ساخت است. بنابراین، اگر سیاست‌گذاران به دنبال کاهش قیمت مسکن برای خانه‌های اولیه و کاهش هزینه تولید مسکن هستند، باید در اولویت اول تسلط بر تورم زمین قرار دهند و همزمان با آن، تلاش کنند تا تورم ساخت را کاهش دهند. اما عدم توجه به این اولویت و تلاش برای حل مساله بازار مسکن بدون توجه به مساله اصلی، به معنای عبور از راه حل صحیح است.

جزئیات بیشتر در مورد تورم زمین نشان می‌دهد که در پنج سال اخیر، سرعت رشد قیمت زمین در تهران به طرز قابل توجهی از سرعت رشد قیمت مسکن پیشی گرفته است. در ۱۲ سال گذشته، قیمت مسکن حدوداً ۴۰ برابر شده است. دلیل این امر نیز واضح است. وقتی شرایط تورمی و انتظارات تورمی شکل می‌گیرند (که در اوایل سال ۹۷ با شوک ارزی رخ داد)، مالکان زمین تمایلی به فروش ندارند و حتی به تأخیر انداختن تخریب و نوسازی نیز می‌پردازند. این موضوع به همراه کمبود طبیعی زمین در شهرهای بزرگ، به ویژه پایتخت، باعث افزایش نسبت قیمت زمین به مسکن شده است. در اوایل دهه ۹۰، این نسبت حدوداً ۱ به ۱ بوده است، اما در حال حاضر به بیش از ۶ تا ۷ برابر افزایش یافته است. این نسبت نشان دهنده بد بودن وضعیت بازار زمین برای تولیدکنندگان مسکن است. با مقایسه تورم ساخت و تورم زمین، مشخص می‌شود که مساله اصلی بازار مسکن، زمین است و هزینه ساخت، مساله فرعی به حساب می‌آید.

سوم؛ سیمان و آهن یا همه عناصر؟

در حال حاضر، یکی از سؤالاتی که باید مورد بررسی قرار گیرد، این است که آیا سیمان و آهن در میان فاکتورهای هزینه ساخت، سهم بالایی دارند یا خیر. برای پاسخ به این سؤال، لازم است به شاخص قیمت سیمان، بتن، شن و ماسه در بازه زمانی از سال ۱۳۹۰ تا پایان سال ۱۴۰۱ نگاه کنیم. در این بازه زمانی، قیمت سیمان و بتن حدوداً ۹.۱۹ برابر شده است. این نسبت رشد، کاملاً همخوان با رشد کلی هزینه ساخت مسکن در همان بازه زمانی است. این برابری نشان می‌دهد که سیمان از لحاظ تورمی، شرایطی مشابه سایر عوامل ساختمانی داشته است. با این حال، برخی از عوامل تولید مسکن، مانند تاسیسات مکانیکی، با رشد قیمتی نسبت به این بیشتر روبرو شده‌اند (شاخص قیمت مربوط به آن در همان بازه زمانی ۳۱ برابر شده است).

با این حال، شاخص قیمت آهن‌آلات و میلگرد در همان بازه زمانی حدوداً ۲۴ برابر شده است، که بیشتر از رشد شاخص کلی هزینه ساخت است. اما دو عامل مشخص برای این موضوع وجود دارد که هیچ یک از آن‌ها ارتباطی با عرضه در بورس یا اخراج از بورس ندارد. علت اول، حساسیت بالای قیمت آهن‌آلات به نرخ دلار است که به دلیل صادرات به کشورهای همسایه و تأثیر نرخ دلار بر روی قیمت آهن‌آلات ایجاد می‌شود. علت دوم نیز تأثیر قیمت جهانی آهن بر روی قیمت آهن‌آلات در بازار داخلی است. با این حال، هنوز زود است تا بتوانیم بگوییم آیا “آهن و سیمان” مساله اصلی یا فرعی در میان فاکتورهای هزینه ساخت هستند. برای قضاوت، نیاز به بررسی یک پارامتر دیگر وجود دارد و آن، سهم سیمان و آهن در هزینه ساخت مسکن و همچنین در قیمت نهایی مسکن است.

در حال حاضر، سهم سیمان و آهن از هزینه ساخت مسکن در تهران به ترتیب 0.5% و 2.6% از کل قیمت تمام شده است. اهمیت سیمان در مقایسه با سایر فاکتورهای هزینه‌ها بسیار کمتر است و تغییرات قیمت آن تأثیر زیادی در کل هزینه ساخت ندارد. به علاوه، سیستم‌های سرمایشی، گرمایشی و آسانسور نیز در سال‌های اخیر به دلیل مشکلاتی مانند تحریم و افزایش قیمت ارز، کمیاب شده‌اند و قیمت فروش آنها تحت تأثیر قابل توجهی از نظر تورم قرار گرفته است.

در یک سال گذشته، موضوع “دستمزد کارگران ساختمانی” در کنار سایر فاکتورهای هزینه ساخت، به ویژه بیشتر از آنها، بحث مهمی برای سازندگان شده است. به دلیل اینکه بیشتر کارگران ساختمانی به عنوان مستاجرانی که در برابر تورم تاریخی اجاره مسکن ضعیف هستند، در حال تأمین هزینه اجاره خود هستند، مطالبه دستمزدی که بتواند هزینه‌های زندگی را پوشش دهد، بیشتر شده است. این مطالبه به خصوص برای مهندسان به شدت تأثیرگذار بوده و تأثیر تورمی آن بر تورم هزینه ساخت نیز بسیار قابل توجه است.

این بررسی نشان می‌دهد که سیمان و آهن به تنهایی نمی‌توانند به عنوان مسئله اصلی در فاکتورهای مربوط به هزینه ساخت مسکن در نظر گرفته شوند و همه فاکتورها باید به عنوان یک مسئله مورد توجه قرار گیرند. ایجاد ثبات در قیمت‌ها باید از طریق تثبیت اقتصاد، کاهش ریسک‌های اقتصادی و غیراقتصادی و بهبود محیط کسب و کار به دست آید، نه از طریق حذف یک محصول از بورس و تعیین قیمت فروش دستوری بدون در نظر گرفتن افزایش هزینه تولید آن محصول.

موضوع «اصلی‌‌‌‌‌‌‌تر» چیست؟

با توجه به بررسی‌ها، در بازار مسکن، «تورم مسکن» به عنوان مساله اصلی‌تر شناخته می‌شود که به طور مستقیم تأثیری بر «ابرتورم زمین» دارد. رشد قیمت زمین باعث رکود در بازار ساخت و ساز می‌شود و سرمایه‌گذاری در عرضه و تولید مسکن را متوقف می‌کند. همچنین، افزایش قیمت مسکن منجر به مشکلاتی مانند دسترسی مشکل به مسکن اولیه و تأثیرات منفی بر رکود تولید مسکن می‌شود. بنابراین، هر سیاست اقتصادی و سیاسی که به کاهش قیمت مسکن در آینده کمک کند، هدف‌های دوگانه‌ای را دنبال می‌کند. از یک طرف، فاصله بین قدرت خرید مصرف‌کننده و قیمت واحدهای مسکونی را کاهش می‌دهد و از طرف دیگر، به مالکان زمین اطمینان می‌دهد که شرایط در آینده متفاوت خواهد بود و اگر قصد نوسازی و بازسازی را دارند، فرصت مناسبی برای ورود به بازار وجود دارد.

نتایج این مطالعه دو پیام مهم برای سیاست‌گذاران دارد. اولین پیام این است که تمرکز بر مسئله اخراج مصالح ساختمانی از بازار بورس، راه‌حل اصلی برای رفع مشکلات بازار مسکن و خرید خانه‌های اولیه نیست. این طرح، که به منظور تعیین قیمت فروش این محصولات ارائه می‌شود، به طور مشابه با مسئله قیمت خودروها، مشکلاتی را به وجود می‌آورد. در بازار خودرو، در سال‌های اخیر، قیمت‌گذاری دستوری منجر به کاهش تولیدکنندگان خودرو و مصرف‌کنندگان شده است و واسطه‌گران خودروهای با قیمت تعیین شده را تصاحب کرده و با قیمت بازار (که بالاتر از قیمت تعیین شده است) به مصرف‌کنندگان فروخته‌اند.

هنگامی که تورم تولید کاهش نیابد، اصرار بر کاهش قیمت فروش به معنای تحمیل هزینه‌های تورم به مصرف‌کننده است که قطعاً تأثیرات منفی بر مصرف‌کننده خواهد داشت. در سه ماه گذشته، بازار مسکن نشان داده است که ثبات نرخ دلار ناشی از کاهش توقعات تورم، به آرامش قیمت مسکن کمک می‌کند. همچنین، کاهش چشمگیر نرخ رشد پول نقدینگی نیز تأثیر قابل توجهی بر آرامش بازار مسکن داشته است. با تدابیری مشابه، امکان دسترسی به بازار مسکن مناسب برای تولیدکنندگان و مصرف‌کنندگان وجود دارد. همچنین، برای مهار تورم تولید مسکن، سیاست‌های مرتبط با کاهش هزینه‌های تولیدکنندگان، از جمله مسئله دلار، ضروری است.